„Строителите спират продажбата на имоти на зелено“, „Заради скока в цените спират имотните сделки на зелено“, „Шок за пазара на имоти! Спират сделките на зелено“ – тези и други подобни заглавия изобилстват в медийното пространство през последните няколко месеца. Причината за тях е свързана с драстичното поскъпване на строителните материали, енергоизточниците и вече разразяващата се висока инфлационна вълна, поради което голяма част от строителния бизнес у нас, макар и да продължава да строи, преустановява сключването на предварителни договори за продажба, докато строителният процес вече не е достигнал степен, която да позволява на строителите да направят преценка за себестойността на имотите и техните пазарни цени.
Без да бъде подценявана сериозността на настоящата икономическа обстановка в страната ни и в международен план, подобен медиен шум и резки завои в бизнес поведението на строителния бранш са пресилени, тъй като правото отдавна е предвидило механизми за справяне с подобни ситуации на стопанска несигурност, при която поради постоянно покачващите се нива на цените на изходни суровини, на труда или на стоките и услугите въобще бизнесът е изложен на сериозен риск при сключването на дългосрочни договори. Как да постъпи търговецът, когато не иска да пропусне сигурен клиент сега за бъдещата си продукция или услуга, но е несигурен за това колко в действителност ще му струва предоставянето на тази продукция/услуга в бъдещ момент?
Отговорът е прост – чрез предвиждането в клиентските договори на т. нар. клауза за определяемост на цената, наричана още клауза за актуализация на цената или клауза за индексиране на цената. Зад тази терминология всъщност стои предвидената в правото възможност за сключване на договор при не изначално определена окончателна цена, но при определяема цена. За да бъдат спазени изискванията за справедливост, предвидимост и прозрачност на договорните отношения обаче определяемостта на цената не следва да бъде поставена в зависимост от субективни критерии, а да почива на обективни външни фактори, които основателно могат да бъдат възприети като измерители на промените в стопанския и икономически живот и поради това на тях може да се разчита за справедливото разпределение между търговеца и клиента на рисковете от непредвидимите флуктуации на пазара.
Познати от практиката са случаи, при които заложените в договорите клаузи за определяемост на цената се състоят от твърде лаконични формулировки от типа „заложената в договора цена се изменя съответно на изменението на пазарния индекс …“. Действително, най-често клаузите за определяемост на цената на практика привързват договорната цена с измененията на определен пазарен индекс, но залагането на това условие в договора по подобен бланкетен начин крие сериозни рискове от бъдещи спорове с неясен изход. Въвеждането на договорни клаузи за индексация/актуализация на цената е отговорна задача, при изпълнението на която следва да бъдат съобразени редица специфики. Ето и някои от тях:
КРАТЪК НАРЪЧНИК ЗА ПИСАНЕ НА КЛАУЗА ЗА ИНДЕКСАЦИЯ/АКТУАЛИЗАЦИЯ НА ЦЕНАТА
(1) Установете базова цена, подлежаща на актуализация.
Подлежащата на актуализация цена на единица продукт/услуга следва да бъде фиксирана по възможно най-точния начин. Уточнете дали определената базова цена се отнася за единица продукт или определено количество продукция. Задайте конкретния месец и година, към които е определена базовата цена; този времеви момент често се нарича базов времеви момент. В случай на съответна уговорка за това, определете период от време, през който базовата цена ще остане непроменена.
(2) Изберете подходящ индекс или индекси.
Става въпрос за поддържани от благонадеждни органи и институции икономически бизнес показатели, имащи за цел по обективен начин да измерят промените в ценовите равнища и бизнес климата през времето. Тази информация от своя страна може да послужи за актуализация на първоначално предвидената в договора базова цена, така че в бъдещ момент търговецът да може да запази изначално предвидения си марж на печалба и да не бъде принуден да влиза в скъпи и несигурни дела за стопанска непоносимост на договора. В конкретния пример със строителния бранш подходящ такъв индекс би бил поддържаният от Евростат (статистическата служба на ЕС) официален индекс CCI за тенденциите в цената на новото строителство.
(3) Ясно посочете избрания индекс и цитирайте благонадежден източник на информация за него.
Клаузата за актуализация на цената по договора следва да индивидуализира избрания индекс или група от индекси, предоставяйки информация за точното му наименование и идентификационен код. Клаузата следва също така да реферира към конкретен официален или друг източник на актуални данни от индекса.
(4) Уточнете дали ще се прилагат индекси с или без сезонни изглаждания.
В общия случай, индексите със сезонни изглаждания не са подходящи за клауза за актуализация на цената. Тъй като тази клауза обикновено е предназначена да улови реалните ценови промени, договарящите страни в повечето случаи не биха искали да бъдат елиминирани сезонните специфики при промените на ценовите равнища за целите на техните калкулации на цената по договора.
(5) Уточнете честотата на актуализация на цената.
Клаузата за актуализация на цената следва да дава яснота за това колко често ще бъде извършвана актуализация на цената – на всяко тримесечие, на полугодие, веднъж годишно или на някакъв друг период. Актуализацията на цената следва да се пресмята на определени времеви интервали, като за тяхно начало следва да се ползва базовият времеви момент по договора. Както стана ясно по-горе, това е времевият момент асоцииран с договорената базова цена. Проблеми биха могли да възникнат при договори, които не предвиждат определена честота на актуализация на цената. Следващият параграф и насока (7) внасят повече детайли в тази връзка.
(6) Предвидете процедури при липсваща информация или преустановяване на воденето на избрания индекс.
Не са изключение случаите, при които статистическата информация от избрания индекс не е достъпна, най-често по причина на това че изходната информация за ценовите равнища не е била предоставена на статистическия орган/институция от значителен брой респонденти. Високо-детайлните индекси са по-податливи на подобен проблем от индекси с по-голямо ниво на обобщеност. За подобни случаи клаузата за актуализация на цената следва да предвижда процедури за набавяне на липсващата информация от избрания индекс. Понякога е възможно перманентно да бъде преустановено поддържането на даден индекс, ако например даден продукт рязко загуби пазарната си значимост. Подобен е случаят и когато даден индекс не покрива минималните стандарти за публикация, при което договорната клауза за определяемост на цената следва да предвижда насоки за заместващи индекси при преустановяване на поддържането на изначално избрания индекс. Ако поддържащата индекса институция внесе промяна в наименованието или кода на съответния индекс, той по същество продължава да бъде същият индекс, поради което подобна ситуация не би следвало да налага предоговаряне на установената клауза за актуализация на цената.
(7) Обърнете внимание на това, че за индексацията на цената следва винаги да се използва най-актуалната версия на информацията от индекса към уговорения в договора момент на пресмятане на ценовата индексация.
Това правило налага договарящите страни изрично да конкретизират базовия времеви момент и последващите месеци от индекса, които ще се ползват за пресмятане на цената, както и точния времеви момент, в който ще бъде извършвано самото пресмятане за установяване на актуализацията. Спазването на това правило може да спести много бъдещи проблеми. Договори, които не предвидят подобни уговорки, следва да посочат коя версия на информацията от индекса следва да бъде ползвана за целите на калкулациите, тъй като:
(а) някои индекси актуализират информацията в тях определен период от време след първоначалната им публикация;
(б) понякога тези периоди от време се променят; и
(в) макар и в редки случаи информацията на даден индекс може да подлежи на корекции.
За ефективното спазване на насока (7) е важно не само да се определи честотата/интервалите на ценовата актуализация, но също и ориентировъчната дата, на която ще бъде извършена актуализацията.
Изборът на договарящите страни на дата за ценовата актуализация следва да бъде направен само след като те предварително са се договорили за: (а) месеца на базовия времеви момент, (б) времевия интервал за ценова актуализация, и (в) дали калкулацията ще бъде базирана на първоначално публикуваната или финалните индексни стойности за избрания за сравнение при индексацията на цената месец. Изключително важно е тези въпроси да бъдат изяснени преди подписването на договора. В противен случай биха могли да възникнат спорове, ако първоначално публикуваната индексна информация и финалните й стойности се различават.
Ако страните не уточнят конкретната дата за извършването на ценовата актуализация, договорът следва поне да предвижда дали първоначално публикуваната индексна информация или финалните й стойности ще бъдат ползвани за целите на калкулациите. При възможност за предпочитане е ползването на финалните стойности на индексната информация, защото само финалните стойности ще бъдат подменяни с обратно действие при промяна на изходните базови стойности на индекса от поддържащата го институция.
Договорът не бива да реферира към индексни стойности съотнесени към базовата цена, а по-скоро към индексните стойности за съответен месец и година. Например, следното рефериране би могло да създаде проблеми в бъдеще:
„Разделете настоящата индексна стойност на 103.9 (това е индексната стойност за базовия времеви момент януари 2010 г.) и след това…“
Подобна уговорка следва да бъде разписана както следва:
„Разделете индексната стойност, която кореспондира на месеца на ценовата актуализация на индексната стойност за януари 2010, която представлява индексната стойност към базовия времеви момент и след това....“
(8) Не обвързвайте ползваните за целите на ценовата актуализация индекси с конкретен изходен период, на който е базиран индексът, тъй като този изходен период може да бъде променян от поддържащата индекса институция.
(9) Дефинирайте методите на ценовата актуализация.
(а) Обикновен процентен метод.
При този метод на ценова актуализация базовата цена се изменя със също толкова процента, с колкото процента се изменя и съответният индекс. Нека илюстрираме това с конкретен пример – да предположим, че клаузата за актуализация на цената предвижда индексът „Х“, без сезонни изглаждания, както и че стойността му за декември 2010 г. е била 178.4 и това е базовият месец, към който базовата цена по договора е определена на 1000 евро на бройка продукция. Дванадесет месеца по-късно, когато излиза индексната информация за декември 2011 г. и когато следва да бъде пресметната първата актуализация на цената, индексната стойност за декември 2011 г., публикувана в средата на януари 2012 г., била 187.7. Процентното изменение показва увеличение от 5.2 процента в индексните стойности и съответно 52 евро увеличение на базовата цена за бройка продукция.
(б) Актуализация на част от цената.
Този метод предвижда само част от базовата цена да се актуализира спрямо избрания индекс, докато останалата част от цената остава фиксирана.
(в) Съставни индекси.
Някои договори предвиждат конструирането на съставен индекс базиран на различни индекси. Предимствата на съставния индекс се състоят в това, че той може с по-голяма точност да идентифицира подходящата ценова промяна на базовата цена, тъй като той реферира не към един, а към няколко от разходите свързани с производството/предоставянето на съответния продукт/услуга. Въпреки това обаче съставният индекс предполага повече калкулации в момента на актуализацията, отколкото при по-простите методи, описани по-горе. Макар и съставните индекси да се базират на официални индексни стойности, самите те не представляват официални индекси.
(г) Лимитиране на ценовата актуализация.
Клаузите за ценова актуализация понякога включват в себе си долен или горен праг, или и двете, с цел да поставят граници на ценовата индексация за времето на действието на договора. Понякога обаче договорите предвиждат, че актуализираната цена не може да падне под стойността на базовата цена, тоест движение би могло да има само в посока нагоре. Възможни са също така и уговорки, че ценовата актуализация следва да се активира само над определени нива на изменение на референтните индексни стойности.
Материалът е изготвен от Адвокатско дружество “Бенов, Василев и Нацков” . Дружеството е член на Българска стопанска камара
