Заради активността от миналата година инерцията на жилищния пазар у нас и ръстът на цените ще продължат още няколко месеца, прогнозира експертът
Иван Велков е председател на Управителния съвет на Българската фасилити мениджмънт асоциация. Той е икономист, завършил и специализирал в Столичния университет по икономика в Пекин, Китай. Има дългогодишен мениджърски опит в международни консултантски компании за специализирани услуги с недвижими имоти в Далечния изток и Югоизточна Европа. Работил е като консултант и маркетинг мениджър в CB(RE)/DTZ, в Китай и Хонгконг; регионален партньор, стратегически НR и генерален мениджър на Колиърс Интернешънъл и Колиърс Пропърти мениджмънт за Югоизточна Европа и България; регионален мениджър в Райфайзенбанк (България) и управител на Райфайзен имоти.
От години е член на управителните органи на професионални и браншови организаци и на такива в обществена полза. Бил е хоноруван преподавател в УНСС, катедра Мениджмънт на недвижимата собственост; председател на НСНИ и на Комисията по професионална етика, понастояшем – член на Националния съвет на сдружението.Търговски медиатор, вписан в регистъра на Министерството на правосъдието, член на УС на Център за разрешаване на спорове. Председател на ФИАБЦИ България и на Фондация Интерактивна България, член на управителния съвет на Българска стопанска камара и на Фондация Софийски дискусионен форум. От 2015 г. до 2019 г. е избран за заместник-председател на Столичния общински съвет. Председател на БГФМА от 2017 г., преизбиран през 2019 г. и 2021 г.
- Очаквате ли конфликтът в Украйна да се отрази върху жилищния пазар у нас и в каква посока?
След началото на коронавирусната пандемия много хора очакваха пазарите да поемат в различна от възходящата до онзи момент посока и да се стигне до повторение на финансовата криза от 2009 г., която у нас продължи до 2011 г. Моята теза е, че пазарът на недвижими имоти в България и секторите в него имат собствена логика и много ясна причинно-следствена връзка. Скоростта на този пазар като правило е доста по-бавна в сравнение с други сектори от икономиката и с процесите в други държави и на други пазари.
Заради бавната скорост, с която се движи този пазар, ефектът при сътресение върху цените и крайните потребители обичайно се усеща след месеци или дори години. А докато се случва това, се променят и изходните данни и започват обратни тенденции и процеси. Дори банките драстично да променят цялостната си кредитна политика, достъпът до жилищно кредитиране влияе само на една, наистина активна, но малка част от потребителите. Това се вижда в броя на отпуснатите и на активно обслужваните кредити в сравнение с общия сграден фонд в страната. Процентът е нищожен по всички европейски и световни стандарти.
Затова всички кризи, възторзи и падения на имотния пазар са по-различни от случващото се в икономиката. Никой не е очаквал, че в рамките на две години ще се случат всички възможни катаклизми и бедствия – световна пандемия, глобална криза с цените на енергоносителите, конфликтът в Украйна. Но и в предишната криза аз и мои колеги консултанти винаги сме твърдели, че цените на имотите, или по-скоро тяхната стойност, няма как да не действат като контрапрункт на инфлационните и кризисните процеси, особено в България. Защото жилищният пазар и като цяло имотният сектор са изключително достъпни за всеки, който има желание да се включи в тях – тук няма лиценз или филтър, всеки може да стане продавач, купувач и дори предприемач. Затова и толкова много хора се занимават с тази дейност. Това в слаби периоди прави възможен дъмпинга, а в силни периоди, когато цените растат – спекулата. Но между двете крайности има много сериозна база от хора, за която жилищата се превръщат в основен актив, който оттук-нататък ще става все по-ценен.
Причината за това, от една страна, е в растящата цена на материалите, енергията, консумативите и услугите, които ги съпътстват, а от друга страна във факта, че съвременният градски човек ще може да върши в дома си много повече дейности, които преди десетилетие е трябвало да извършва само от друго място. Офисът от години все повече се слива с домашната обстановка, тази тенденция беше стимулирана от пандемията. Възможността за онлайн пазаруване освобождава хората от необходимостта да посещават често магазини и търговски центрове. Домът се превръща все повече в място, в което човек може да върши всичко, и затова удобствата и услугите, които преди не са били достъпни в жилищата, сега методично се изискват от потребителите с цел създаване на максимално удобство и на физическо пространство, в което човек се чувства сигурен, здрав и в състояние да работи с помощта на умни устройства. Тези тенденции бяха изострени от COVID пандемията, а кризата в Украйна според мен е катализатор за задълбочаването на процесите.
Очаквам той да изостри вниманието на хората към темата за това в колко сигурни сгради живеят. Преди тя беше във фокуса на вниманието само на малък процент от корпоративния сектор, а в момента подобряването на качеството на сградите и на живота в тях се превръща в устойчив и задължителен сектор от икономиката не само заради директивите и изискванията на ЕС, а и заради логичната нужда на местните потребители да получат здравословна и сигурна среда в домовете си. За съжаление, България е на опашката като подготвеност да реагира на такива кризи, а също и по напредък в усъвършенстването на системите за безопасност в домовете и в публичните сгради.
Страната ни изостава и в подобряването на енергийната ефективност на сградите, а енергийната сигурност на домовете става задължителен елемент от нормалния градски живот. Постигането на тази цел е особено важно в настоящата обстановка с кризата с енергоносителите и липсата на яснота за доставките на строителни материали, тъй като някои от тях като желязото и алуминия, както и ценни метали, използвани в сензорите и датчиците в редица уреди в жилищните сгради, традиционно се произвеждаха в Русия и Украйна. Тази неяснота с доставките оттам поставя под въпрос доколко бързо и лесно може да се създават нови сгради, да се обзавеждат нови апартаменти или да се ремонтират съществуващите. Разходите за тези дейности в момента са в пъти по-големи в сравнение с предишни години.
Независимо от цените за строителство обаче стойността на качествените сгради ще расте и сумите, които човек трябва да приготви, за да стане собственик или наемател на такова жилище, също ще растат. Инфлацията е друг сериозен стимул, който кара много хора да се обръщат към сравнително достъпен актив като имотите. Затова и преди, и в момента тенденцията при цените на имотите е преобладаващо възходяща.
- Страната ни има ли адекватна държавна политика за подобряването на качеството на жилищния фонд?
По-скоро не и това е отразено в цялостното желание на централните и местните власти да оставят пазара да решава всички въпроси от само себе си. Нито една страна в ЕС не си позволява да остави така лекомислено възможностите за умно управление и планиране на процесите на пазара, а нашият пазар все още е прохождащ и тепърва се учи на добри примери и бизнес етика.
Конфликтът в Украйна показа, че нашите общини от години нямат политика да създават общински сграден фонд с достъпни жилища, който би могъл да послужи като буфер при такава криза. Ако областните градове имаха собствени ведомствени блокове, при ситуация като сегашната с пристигащите хора от Украйна най-лесното и бързо решение щеше да е тези жилища веднага да им бъдат предоставени. Сега се умиляваме, че хотелиери по морето са им дали временно жилища или че местни жители отварят домовете си за тези хора. По данни на Министерски съвет над 90 хил. украинци са влезли в страната от началото на конфликта, от които около 42 хил. са останали у нас. Това означава, че не смятат България за дестинация, която ще им даде надежда за по-добър и качествен живот. Твърде вероятно е част от проблема да е свързан и с това какви жилища можем да им предложим. За пореден път изглеждаме неподготвени, а когато човек е неподготвен, плаща скъпо.
- Какви са най-неотложните действия, които държавата трябва да предприеме според вас в областта на жилищната политика и подобряването на качеството на сградите?
Държавата трябва да започне целенасочена политика по реновиране на съществуващите сгради и на тяхното подобряване, включително в насока енергийна ефективност и подготвянето им за нови кризи и бедствия. Това означава много по-адекватна жилищна политика, много повече включване на заинтересованите страни в процесите, застраховане на всички видове сгради, детайлното им управление, много повече възможности не само за енергийното им обновяване, но и за създаването на сгради, които не хабят излишно енергия, а я създават. Това не включва само поставянето на соларни панели на покривите. В този процес трябва да бъдат включени и банките.
Повишаването на качеството на сградите ще е полезно за всички – това ще носи повече данъци за общините, ще повиши стойността на обезпеченията за ипотечните кредити на банките и ще подобри качеството на живот на обитателите им. След подобно масирано обновление на сградите стойността им ще продължи да расте и ще създава по-добри възможности за техните собственици да ги използват за бъдещи бизнес намерения.
Обновяването на сградите е важно и заради поетия от страната ни ангажимент към европейските институции за обновяване на всички жилищни сгради до 2050 г., а те са вече над 61 хил. Към момента са обновени около 1900. Има полуготови декларации, че още около 2000 искат да се обновят. Останалите нито са започнали процеса, нито има яснота кой ще го ръководи, нито има ресурс за обновяването им. Страната ни се нуждае не само от министерство на регионалното развитие и благоустройството, а от министерство на устойчивото развитие, жилищните политики и управление на сградния фонд, което да започне работа по въпроса и да наваксва изоставането ни в сравнение с всяка друга страна в ЕС.
На местно ниво при активна местна политика общините може да се превърнат в наистина активен участник на имотния пазар, да станат инвеститори и да изграждат ефективен общински сграден фонд, в който да настаняват временно нуждаещи се хора и да го превърнат в източник на собствени постъпления.
- Споменахте за зависимостта на страната ни от доставки на суровини за строителството от Украйна и Русия. Как ще се отрази това на строителството у нас?
Вероятно ще има сътресения при строителни предприемачи и компании, които активно се занимават с жилищно и инфраструктурно строителство, защото няма яснота за цени и срокове на доставки, както и гаранции, че ще бъдат доставени договорените количества на договорените цени. Това създава проблем с т. нар. къси продажби "на зелено", при които компаниите продават на определени цени, пресмятайки определени разходи. В момента разходите растат, заплатите на работниците се повишават и предприемачите, които в момента се занимават с проекти, са под стрес, защото не могат да изпълнят ангажиментите си по бизнес плановете. Сигурно ще има и драми там, а това ще се отрази неминуемо на тяхната ефективност. Може би ще има спрени проекти, вече има сгради, които са замразени и не се строят заради липсата на яснота за доставките.
Но на целия пазар кризата би се отразила двояко. Несигурността и нуждата от ликвидни средства, за да се посрещат все по-големите разходи, свързани с цените на електроенергията, може би ще накара част от хората да преосмислят възможностите си да отделят средства за закупуване на още едно или ново и по-хубаво жилище. При други хора обаче може да се ускори необходимостта да се преместят в нов, по-удобен и енергийноефективен дом. И тук за хората, които вземат информирано решение, от ключово значение ще е доколко банките ни са готови да реагират адекватно, както го правят до момента, като продължат да кредитират и строителните компании, и техните крайни клиенти. Добрите примери миналата година не са малко за разлика отпреди десет години.
Изкривявания на пазара има, но заради активността от миналата година инерцията от нея ще продължи още няколко месеца. Цените също се продължат да растат още известно време, тъй като разходите за земя, строителни материали и строителни услуги също се увеличават. Силно съм скептичен, че ще има благородни предприемачи, които ще намалят до минимум маржа на печалбата, за да поддържат същите нива на цените за крайните продукти и клиенти.
Вярно е, че в момента цените на имотите у нас са високи за всички имоти, но голяма част от тях не ги заслужават. При някои имоти няма аргументи, че разходите по създаването им, стойността им като локация и престижност оправдават цените им. От друга страна има качествени сгради, които са много по-добри като параметри от масовите предложения на пазара, и те също трябва да имат някакъв бонус, но това могат да го разберат само хора с око и усет за това с помощта на професионален посредник.
В САЩ една от най-успешните концепции на имотния пазар е купувачът да дава своята цена. Той подготвя бюджета си със спестени средства или банков кредит и търси най-доброто решение за сумата, с която разполага. Ако за секунда си представим, че в България гледаме обяви на сайтове не с площ на жилището и определената му цена, а с реални купувачи, които са приготвили определена сума и търсят най-доброто предложение, подобно поголовно състезание за най-доброто предложение сред купувачите е в пъти по-полезно и смислено от това да чакаме купувачите и продавачите да се договорят за някаква отстъпка от безсмислените цени, битуващи на пазара. Скептичен съм, че това ще се случи бързо и лесно у нас, но винаги е добре да помечтаем за такива по-смислени и пазарни отношения.
