При публичните поръчки механизмите за изменение и индексация на цените са предмет на нормативна уредба. При частните строителни договори отношенията между възложител и изпълнител се основават преди всичко на свободата на договаряне. Когато обаче изпълнението продължава години, значителните промени в цените на строителните материали, труда, енергията, горивата и транспорта могат съществено да променят икономическия баланс на един проект.
Софийската стопанска камара (ССК) предлага този риск да бъде управляван още при сключването на договора чрез предварително определени, прозрачни и симетрични правила за индексация.
Защо подобен механизъм не защитава единствено строителните компании, какво печелят от него частните инвеститори и финансиращите институции и може ли той да ограничи споровете и прекъсването на строителни проекти – пред Лидер.БГ коментира Мирослав Тончев, Председател на Управителния съвет на Софийската стопанска камара.
Здравейте, г-н Тончев! Защо Софийска стопанска камара поставя темата за индексация на цените в строителството?
Защото строителният договор не съществува във вакуум. При договори с по-дълъг срок, цените на суровини и материали, енергия, горива, транспорт и труд могат да се променят съществено. Ако целият риск от такива външни промени остане само за изпълнителя и свързаните с него подизпълнители и доставчици, икономическият баланс по договора може да бъде нарушен. Нашата теза е проста: справедливата индексация не е привилегия за строителя, а инструмент за управление на риска, който защитава и инвеститора, и изпълнителя, а в крайна сметка – и обществения интерес.
При обществените поръчки има нормативна рамка. Как стои въпросът при частните инвеститори?
При частните договори отправната точка е свободата на договаряне. Ние не предлагаме административно определяне на цени и не предлагаме задължителна автоматична индексация. Предлагаме още при сключването на договора, страните да имат разбирането за необходимостта от договaряне чрез ясен механизъм: кога се задейства, кои разходни компоненти обхваща, по кои официални показатели се измерва промяната, през какъв период се изчислява и има ли праг, или таван. Това превръща потенциален бъдещи спор в предварително договорено правило.
Не е ли нормално строителят просто да поеме търговския риск?
Да – строителят трябва да носи нормалния търговски риск. Индексацията не трябва да компенсира лоша организация, ниска производителност, технологични грешки, неправилно планиране или неудачни управленски решения. Но е различно, когато говорим за ясно измерими външни икономически фактори, които не зависят от поведението на страните. Именно между тези два вида риск трябва да има ясна граница.
Какъв е проблемът, ако целият ценови риск бъде оставен на изпълнителя?
Този риск не изчезва. Той обикновено се проявява по друг начин – чрез по-висока рискова премия още в първоначалната оферта, чрез натиск върху подизпълнители и доставчици, чрез затруднения при изпълнението или чрез последващи спорове и предоговаряне. При тежки отклонения може да се стигне и до компромис с материали, технологии, срокове или контрол. А при строителството качеството не е абстрактна икономическа категория – то е свързано с надеждността и безопасната експлоатация на сградите и съоръженията.
Това означава ли, че всяко поскъпване трябва автоматично да води до по-висока цена?
Не. Точно обратното. Един добър механизъм трябва да има праг на същественост. Нормалните пазарни колебания могат да останат в рамките на риска, който изпълнителят е поел. Индексация следва да се задейства само при предварително определена и обективно измерима промяна. Така се избягва превръщането на клаузата в механизъм за постоянно коригиране на договорната цена.
Как ССК предлага да се измерва промяната?
Чрез официални, проверими и независими показатели, договорени предварително. За строителните материали и производствените цени могат да се използват подходящи индекси на Националния статистически институт. За разходите за труд могат да се използват официални показатели за минималната работна заплата и други релевантни публични данни. За енергия, горива и транспорт могат да бъдат определени съответни официални статистически или регулаторни източници. Важният принцип е показателят да не се определя едностранно от нито една от страните.
Как би изглеждал един работещ договорен механизъм?
Според нас той трябва да съдържа поне пет елемента: базова дата или базов период; ясно определени разходни компоненти и тежестта им в цената; официален индекс или друг независим показател за всеки компонент; праг, след който се активира корекцията; и предварително определена периодичност на изчислението. При по-дълги и сложни договори може да има и максимален таван на корекцията. Това дава на двете страни предварителна видимост какво ще се случи при различни икономически сценарии.
Трябва ли механизмът да действа и при поевтиняване?
Да. Ако говорим за справедлив механизъм, той трябва да бъде симетричен. Когато договорените индекси намаляват достатъчно, цената следва да може да бъде коригирана и надолу по същите правила. Това е особено важно, защото показва, че не защитаваме едностранно строителя. Защитаваме принципа на икономическия баланс по договора.
Какво печели частният инвеститор от подобна клауза?
Предвидимост. Инвеститорът знае предварително при какви условия може да има промяна на цената и как тя ще бъде изчислена. Това е по-добро от ситуация, в която след година или две изпълнителят идва с искане за извънредно предоговаряне, защото проектът вече е икономически неизпълним. Добре структурираната индексация намалява вероятността от прекъсване на строителството, спорове, съдебни производства и необходимост от търсене на нов изпълнител.
А как това влияе върху конкуренцията между строителните компании?
Положително. Когато няма механизъм за адаптация, компаниите трябва да прогнозират икономическата среда години напред. Едни включват голяма рискова премия и подават по-високи оферти. Други подават прекомерно ниска цена с надеждата, че неблагоприятните промени няма да настъпят. И двете изкривяват конкуренцията. Предварително договорената индексация връща състезанието към реалните качества – ефективност, организация, технология, капацитет и качество.
Какво е значението за банките и финансирането на строителните проекти?
Финансиращите институции също имат интерес от предвидими договори. Неограниченият и неописан ценови риск увеличава вероятността проектът да излезе извън финансовия модел. Когато механизмът за корекция е предварително известен, ограничен и основан на официални показатели, рискът е по-лесен за оценяване. Това не премахва финансовия риск, но го прави по-видим и управляем.
Може ли индексацията да намали споровете между възложител и изпълнител?
Да. Много конфликти започват не защото страните са недобросъвестни, а защото договорът не е предвидил какво се случва при съществена промяна на икономическата среда. Ако формулата, показателите, прагът и периодичността са договорени предварително, значителна част от последващия спор се заменя с механично прилагане на правило. Това е по-евтино и за двете страни и увеличава вероятността проектът да бъде завършен без прекъсване.
Кои промени според вас могат да бъдат основание за подобен механизъм?
Не бихме правили затворен списък за всички договори, защото различните строителни проекти имат различна структура на разходите. Типичните фактори обаче са значителни промени в цените на ключови строителни материали и суровини, енергия, горива и транспорт, както и съществени промени в разходите за труд. Извънредни събития – войни, сериозни нарушения във веригите на доставки или други форсмажорни обстоятелства, могат също да бъдат отчетени, но трябва да се разграничават от обичайната ценова индексация и да бъдат уредени прецизно в договора.
Какво конкретно предлага Софийската стопанска камара на пазара?
Предлагаме да се утвърди добра договорна практика при частното строителство – още при договарянето страните да обсъждат дали проектът има нужда от индексационна клауза и ако има, тя да бъде ясна, измерима и симетрична. Като конструкция предлагаме използване на официални индекси и показатели, предварително определен праг, базов период, периодичност на преизчисляването, възможен таван и точно определяне кои части от цената подлежат на корекция. Не предлагаме една формула за всички. Предлагаме принцип и конструкция, които могат да бъдат адаптирани към конкретния договор.
Как бихте обобщили позицията на ССК в едно изречение?
Добрият договор не е този, който прехвърля целия риск върху едната страна. Добрият договор разпределя риска по предвидим, справедлив и икономически устойчив начин, така че инвеститорът да получи договореното качество и срок, изпълнителят да може реално да изпълни поетите ангажименти, а общественият интерес да бъде защитен.
